La Fédération des agences d’urbanisme (FNAU) a publié, avec l’Union sociale pour l’habitat, une contribution à la réflexion (.pdf 268 Ko) portant sur la question du logement social.

Le document, d’une cinquantaine de pages, s’organise en cinq parties :
 La question foncière dans la production de logement social
 Habitat social : le défi du foncier
 Quelques réflexions de l’Union sociale pour l’habitat
 Compte rendu du séminaire FNAU - USH le 30 juin 2005
 Annexes

La première partie a été rédigé par Vincent Renard, économiste et chercheur au CNRS, en juillet 2005. L’auteur tente d’expliquer le paradoxe d’une production de logements neufs qui se situe globalement à un niveau très élevé et d’une proportion de logement social qui, au contraire, se réduit depuis plusieurs années.

Selon Vincent Renard, l’élément frappant, c’est l’extrême hétérogénéité des moyens de l’apprivisionnement foncier (c’est à dire des moyens mis en oeuvre pour disposer de terrains à vocation de logement social) : « il apparaît qu’il n’existe pas un mécanisme standard d’approvisionnement, il s’agit plutôt de bricolage ad hoc, d’arrangements entre partenaires locaux. (...) On ne voit qu’exceptionnellement apparaître de véritable stratégie d’approvisionnement foncier, valable à moyen et long terme, précisant les responsabilités, les outils juridiques et les modes de financement. »

Puis l’auteur s’attarde sur les incertitudes de la législation et de la jurisprudence. Une grande partie des terrains qui ont été achetés l’ont été à l’amiable : « Le recours à l’expropriation n’apparaît que de façon exceptionnelle, et la préemption ne joue qu’un rôle limité. » Cependant, dans un contexte de hausse forte des prix de l’immobilier, l’auteur estime qu’un recours plus important à ces outils peut être nécessaire. Or la pratique française de l’expropriation est contestée par la Cour Européenne qui estime que les droits des propriétaires dans cette procédure sont insuffisants.

Concernant le droit de préemption, Vincent Renard regrette une jurisprudence « de plus en plus restrictive quant à la motivation effective de la préemption » qui risque de « mettre en question la notion même de réserve foncière à moyen et long terme, qui paraît pourtant un outil important pour mettre en oeuvre une stratégie foncière pour le logement social, tout particulièrement sur des marchés qui apparaissent de plus en plus cycliques. »

L’auteur s’interroge ensuite sur l’insertion de l’approvisionnement foncier dans la logique des "prix du marché". Il souligne la situation de mise en concurrence qui freine les capacités financières des organismes de logement social. Il lance aussi l’idée d’un "zonage logement social" pour prendre en compte l’importance de traduire au niveau du PLU (Plan Local d’Urbanisme) les orientations du PLH (Plan Local de l’Habitat).

Ces différents points sont repris dans les parties suivantes du document, souvent détaillés. Mais il s’agit plus, pour les auteurs du rapport, de faire le tour de la complexité du problème que de donner des solutions clé en main. Comme ils l’expriment dès l’avant-propos : « Nous avons pris ainsi le parti de laisser apparaître le caractère complexe et quelque peu « éclaté » de la matière, de laisser s’exprimer la perplexité de la majorité des acteurs et ainsi de contribuer davantage au questionnement qu’à l’énonciation d’une réponse claire : des pistes se dégagent, mais la recherche de solutions ne fera pas l’économie ni de la volonté politique de l’Etat et des élus territoriaux, ni d’un véritable courage des acteurs professionnels pour sortir d’une approche individuelle et immédiate de la question foncière. »